根據(jù)公告，第二批土地共31宗約2873畝，總建筑面積約466萬(wàn)平方米，總起價(jià)約629億元，計(jì)劃于10月12日-13日出讓。同一時(shí)間段，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的規(guī)則，三個(gè)城市有一個(gè)共同點(diǎn)，就是土拍溢價(jià)率天花板設(shè)在15%以下，成都大多數(shù)地塊在9%-11%。南京在溢價(jià)率觸頂之后，將采取“搖號(hào)+預(yù)售條件提高"，對(duì)商品住宅預(yù)售條件提高完成住宅部分投資額的50%。
實(shí)際上，據(jù)自然資源部規(guī)定，當(dāng)?shù)貕K溢價(jià)率達(dá)到上限后，可通過(guò)3種方式確定競(jìng)買(mǎi)人，南京、杭州選擇了線(xiàn)下?lián)u號(hào)。此外，三個(gè)城市在合作開(kāi)發(fā)、競(jìng)買(mǎi)資格等方面均有不同程度的嚴(yán)控，但杭州在部分地塊（尤其是競(jìng)品質(zhì)地塊）起拍價(jià)略有下調(diào)。
杭州土拍新規(guī)，相對(duì)南京等城市仍有調(diào)控空間。比如南京不僅規(guī)定所有地塊都要競(jìng)品質(zhì)，而且還規(guī)定拿地6個(gè)月內(nèi)不能上市等。
“每家測(cè)算不同，少過(guò)去20%現(xiàn)在15%，比原來(lái)多5個(gè)點(diǎn)總有的。"杭州一家房企認(rèn)為，第二次集中供地給開(kāi)發(fā)商留出了利潤(rùn)空間。另一家在杭州集中供地中大舉出手的房企相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，還有興趣參與第二次集中供地，但要拼運(yùn)氣了。房企們有一個(gè)共識(shí)，就是杭州集中供地中，融信143.2億買(mǎi)7幅土地的情況將不會(huì)再現(xiàn)，除非開(kāi)發(fā)商敢于冒險(xiǎn)，又有足夠家底，去拼競(jìng)品質(zhì)地塊。
除了一線(xiàn)城市，目前已官宣調(diào)整第二次集中供地的城市南京、蘇州、成都、天津、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南等城市，這些二三線(xiàn)城市的共同點(diǎn)是：大幅降低拿地成本和門(mén)檻。
然而，近期中報(bào)業(yè)績(jī)集中發(fā)布期間，各家房企管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表達(dá)的觀點(diǎn)很明確，謹(jǐn)慎看待第二次集中供地。
土拍游戲規(guī)則改變：輪集中供地多半不
杭州第二輪集中供地新規(guī)一出，業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，相當(dāng)于政府對(duì)土地也進(jìn)行了“限價(jià)"。查資金來(lái)源、嚴(yán)控馬甲公司參與等等手段多次在土地市場(chǎng)調(diào)控中出現(xiàn)，房企拿地和普通人買(mǎi)房越來(lái)越像了，如今更要通過(guò)搖號(hào)決定（達(dá)到封頂溢價(jià)后）。
雖然這次土拍新規(guī)降低了溢價(jià)率，部分地塊起拍價(jià)略有下調(diào)，但房企的利潤(rùn)依然十分有限。特別是競(jìng)品質(zhì)地塊，未來(lái)即便起拍價(jià)拿地，也可能面臨虧損的情況。而且現(xiàn)房銷(xiāo)售，時(shí)間成本和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)依然很大；40％的投銷(xiāo)比紅線(xiàn)也擋住了部分房企，這些房企連“上車(chē)"的資格都沒(méi)有。
這也表明土拍對(duì)房企的資質(zhì)要求越來(lái)越高。但據(jù)2021年中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)釋放的信息來(lái)看，不少頭部房企認(rèn)為，輪集中供地中，除了一些特別的城市，基本上22城大部分土地地價(jià)都有不同程度上漲。某頭部房企在一場(chǎng)投資者會(huì)議上透露公司研究，*次集中供地土地中，有接近60%是不的，甚這里面還有比較多可能是虧本的。這或許就是各地調(diào)整土拍新規(guī)之后呈現(xiàn)出一個(gè)降地價(jià)的局面的原因。
比如杭州第二次集中供地試點(diǎn)的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊，雖然有部分地塊下調(diào)了起拍價(jià)，但由于要現(xiàn)房銷(xiāo)售，賬仍然很難算平。開(kāi)發(fā)商不怕凈利潤(rùn)率低（1%都能接受），但怕沒(méi)有回款，沒(méi)有現(xiàn)金流。降杠桿背景下，融資成本變得難以承受。有房企測(cè)算后表示，即便零溢價(jià)拿下競(jìng)品質(zhì)地塊，一樣會(huì)面臨虧損。
實(shí)際上，杭州第二次集中供地的調(diào)整力度，也有些低于業(yè)內(nèi)人士預(yù)期。比如，呼聲較高的增加土地供應(yīng)規(guī)模，并沒(méi)有出現(xiàn)；預(yù)想中的起拍價(jià)下調(diào)，也沒(méi)有大面積出現(xiàn)。進(jìn)入9月以來(lái)，杭州正經(jīng)歷一波紅盤(pán)潮，又將出現(xiàn)一批中簽率極低的樓盤(pán)，房企將很快收獲現(xiàn)金流。此時(shí)，杭州等地的第二批集中供地定在國(guó)慶后；間隔一個(gè)多月，房企正好有錢(qián)拿地。
起家于浙江諸暨的祥生控股集團(tuán)執(zhí)行董事兼行政總裁陳弘倪指出，今年上半年4-6月份有22個(gè)重點(diǎn)城市已經(jīng)完成了輪集中供地，祥生都有積極參與，并且獲取了部分優(yōu)質(zhì)土地，尤其是在浙江省。同時(shí)面對(duì)下半年的政策變化，祥生還會(huì)積極研究政策本身以及土地項(xiàng)目本身的合理性，然后做出相應(yīng)規(guī)劃。
旭輝董事長(zhǎng)林中有一個(gè)新發(fā)現(xiàn)：次的集中供地以后，整個(gè)行業(yè)的合作緊密度有所加強(qiáng)了。他因此做了一個(gè)決策，第二批集中供地政策有所優(yōu)化以后，要持續(xù)提升旭輝的并表率，提高在所有聯(lián)合運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目當(dāng)中的股權(quán)比例，未來(lái)3年或者4年左右，林中希望把旭輝的并表比和權(quán)益比提升到70%左右。
土地投資多元化：房企拍地低預(yù)期
此前在輪集中供地中，不少頭部房企鮮少拿地，面對(duì)第二輪集中供地，它們同樣堅(jiān)持自己的拿地節(jié)奏。比如世茂。就在8月30日的中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂控股董事局副主席、總裁許世壇表示，22城外世茂也拿了不少地。
據(jù)透露，通過(guò)合作拿地，世茂2021年上半年總共拿了超過(guò)200億權(quán)益的土地，就在7、8月土地價(jià)格有所回調(diào)，世茂追加了100億的投資。換言之，2021年以來(lái)，世茂土地投資在300億左右。
萬(wàn)科對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)判一向走在。萬(wàn)科總裁祝九勝指出，土地市場(chǎng)的供應(yīng)端確實(shí)呈現(xiàn)一些多元化的特征，比如說(shuō)各種渠道都有，先雙集中是一種新的方式，然后大家可能也注意到項(xiàng)目層面并購(gòu)也是一種方式。
一個(gè)事實(shí)是，過(guò)去三年，萬(wàn)科在項(xiàng)目層面的收并購(gòu)已占整個(gè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)投資額近40%。
越來(lái)越多頭部房企投資在拿地方式上鉆研，世茂則走出了一條特色路徑。許世壇認(rèn)為，現(xiàn)在的調(diào)控不鼓勵(lì)炒作，不鼓勵(lì)非理性；比較鼓勵(lì)自主，比較鼓勵(lì)謹(jǐn)慎型的投資。“當(dāng)然第二輪供地已經(jīng)限制了溢價(jià)率，但是也有一些新的管理辦法我們都在積極研究，如果下半年看到有好的機(jī)會(huì)，因?yàn)槲覀兊默F(xiàn)金還是可以的，也是可以謹(jǐn)慎投資，但是肯定不可能去拍一些貴的地。"許世壇透露。
縱觀，今年上半年土地的成交面積同比下降了11%，量縮價(jià)漲，房企的利潤(rùn)空間被壓縮。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)梳理中報(bào)數(shù)據(jù)獲悉，從房企上半年的投資表現(xiàn)來(lái)看，不少房企積極開(kāi)辟多元化的拿地模式。
比如金科2021年中報(bào)披露，上半年從公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛獲取項(xiàng)目的占比也下降43%，通過(guò)“地產(chǎn)+商業(yè)"“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)"收并購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式，獲取項(xiàng)目的占比大幅提升57%。
值得關(guān)注的是，即便是對(duì)于集中供地的城市依賴(lài)性并不是特別高的中梁地產(chǎn)，也在輪集中供地中的成都、蘇州等地出手好幾幅地塊。中梁財(cái)務(wù)官游思嘉透露，一般在集中供地城市的項(xiàng)目，因?yàn)橄迌r(jià)，中梁不一定會(huì)做并表，但其表示，未來(lái)會(huì)觀察現(xiàn)在的政策的一些進(jìn)展，符合預(yù)期就出手。
綠地香港董事局主席兼行政總裁陳軍指出，第二次集中供地的規(guī)則調(diào)整，表明壓力已經(jīng)在不同層級(jí)上傳遞：從金融機(jī)構(gòu)到房企，從房企到地方政府。消費(fèi)者的預(yù)期也在改變，從房地產(chǎn)行業(yè)本身層面上來(lái)講，其實(shí)從整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，對(duì)醫(yī)療、教育、資本在大面積的動(dòng)作的整治過(guò)程當(dāng)中，使得整個(gè)社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力正在發(fā)生大幅變化。他認(rèn)為，整體的調(diào)控思路到底是不是會(huì)進(jìn)一步的深化，還是隨著很多企業(yè)出現(xiàn)了承兌的危機(jī)之后會(huì)有所緩和？目前還有待觀察，給行業(yè)也出了一個(gè)很好的題目，所以今年下半年的整體投資，綠地香港不為完成計(jì)劃而完成，而是要根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)整狀況，選擇合適的投資機(jī)會(huì)。
作為中小房企企業(yè)主，三盛控股董事會(huì)主席林榮濱也認(rèn)為，集中供地目的是為了把地價(jià)限下來(lái)，但是從次供地的情況來(lái)看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暫停鍵；現(xiàn)在第二批供地發(fā)生了非常多政策的變化，更傾向于有品質(zhì)和各方面給房地產(chǎn)留下一定的空間，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體是一件好事。據(jù)其透露，三盛地產(chǎn)投資拿地遵循“4-3-3"的投資邏輯，即40%是勾地，30%是收并購(gòu)，30%招拍掛的投資方向，包括今年上半年有85萬(wàn)平方米基本上都是通過(guò)勾地的模式達(dá)成。
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